Iranian Bar Associations

مجموعه قانون مدني
(صفحه۶)
فهرست اصلي
فهرست:

  * خيارات و احكام راجع به آن - بيع شرط و معاوضه مواد ۳۹۶ تا ۴۶۵
  * در اجاره و احكام آن مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷
-------------------------------------------------------------

  * خيارات و احكام راجع به آن - بيع شرط و معاوضه مواد ۳۹۶ تا ۴۶۵

مبحث پنجم - در خيارات و احكام راجعه به آن ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي وحدت رويه ۲۳ - ۲۶/۷/۱۳۴۴ : ( ( . . . در موضوع اختلاف رويه حاصل ميان شعبه اول و شعبه دوم ديوان عالي كشور راجع به استحقاق يا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خيار از طرف انتقال گيرنده در معامله حق استرداد نظر به ماده ( ۳۴ ) اصلاحي قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۱۰ كه به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خيار متعلق حق انتقال گيرنده شناخته شده و نظر به ماده ( ۷۲۲ ) قانون آيين دادرسي مدني كه به موجب آن در صورتي كه مال مورد معامله در تصرف انتقال گيرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق اجرت المثل گيرنده ندارد راي شعبه دوم نتيجتا مورد تاييد است . . . ) )
نظريه ۴۷۸۰/۷ - ۲۴/۶/۱۳۷۷ا . ح . ق : مواد قانون مدني راجع به بيع از ماده ( ۳۳۸ ) الي ( ۴۶۳ ) ، هيچ يك نوع مذهب را از موجبات فسخ معامله ذكر نكرده و به علاوه طبق اصل ( ۲۰ ) قانون اساسي تمام افراد ملت ايران در مقابل قانون متساوي الحقوق هستند و قانوني كه معامله با غيرمسلمان را منع كند نيز تاكنون به تصويب نرسيده است . بنابراين رسيدگي و صدور حكم به فسخ معامله در چنين دعوايي مستند قانوني ندارد .

فقره اول - در خيارات
ماده ۳۹۶ - خيارات از قرار ذيلند : ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۱۲ - ۲۷/۲/۱۳۷۳ : بر دادنامه تجديدنظرخواسته اشكال وارد است زيرا درست است كه در بند ۱۱ سند عادي مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸متداعيين كليه خسارات را از خود ساقط كرده اند لكن در بند ۱۴سند مزبور با قيد جمله ( چنانچه فروشنده در دفترخانه حاضر نشد و يا به هرنحوي از انحاء از انجام معامله استنكاف ورزد بايستي علاوه بر استرداد فوري دريافتي معادل همان مبلغ . . . به خريدار پرداخت نمايد ) براي وي جعل خيارشده است و به عبارت ديگر اسقاط خيارات در بند ۱۱ به نحو عام بوده و بند ۱۴ ذكر خاص بعد از عام و استثنا از كل به عنوان جعل خيار در فاصله زماني بين تاريخ بيع نامه مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸و تاريخ تنظيم سند در دفترخانه ۲۲/۳/۱۳۶۸در مجلس واحد و قبل از اجرا صيغه است و اين استثنا منافاتي با كليت مذكور در بند ۱۱ ندارد . بديهي است با جعل و استفاده از اين خيار و انصراف از معامله ولو بدون ادعاي غبن ( به هرنحوي از انحاء ) و رد كل مبلغ دريافتي از ثمن معامله و معادل آن وسيله بايع به مشتري اساس بيع منهدم مي شود و اين معني با جعل و تعيين وجه التزام براي تحكيم بيع كه اساس استدلال دادگاه صادركننده راي تجديدنظر خواسته است متفاوت است و مستفاد ازفتواي حضرت آيت الله العظمي گلپايگاني رضوان الله عليه در پاسخ استفتايي كه از معظم له درمورد شده است مويدهمين معني است بنابه مراتب باتوجه به بند ۱۴ سند عادي فوق الذكر و اينكه تجديدنظر خواه با استفاده از خيار مزبورانصراف خود را از معامله اعلام و از تنظيم سند رسمي خودداري كرده است معامله موضوع سند مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸فسخ شده تلقي و راي دادگاه كه مغاير مطالب مذكور در بالا است نقض مي شود .
نظريه ۲۳۵۴/۷ - ۶/۴/۱۳۷۹ ا . ح . ق : معمولا در اسناد رسمي مربوط به معاملات قطعي ، اسقاط كافه خيارات قيدمي شود و طرفين آن را امضا مي كنند ، اگر سندي داراي چنين عبارتي باشد و طرفين آن را امضا كرده باشند كليه خيارات من جمله خيار مجلس ساقط خواهد بود . درصورتي كه چنين عبارتي قيد نشده باشد ، چون خيار مجلس تا زماني است كه متعاملين از هم جدا نشده اند با خروج خريدار از دفترخانه و ترك آن محل افتراق حاصل گرديده است خيار مجلس ساقط است

ادامه ماده ۳۹۶
۱ - خيار مجلس .
۲ - خيار حيوان .
۳ - خيار شرط .
۴ - خيار تاخير ثمن .
۵ - خيار رويت و تخلف وصف .
۶ - خيار غبن .
۷ - خيار عيب .
۸ - خيار تدليس .
۹ - خيار تبعض صفقه .
۱۰ - خيار تخلف شرط .

اول - در خيار مجلس
ماده ۳۹۷ - هر يك از متبايعين بعد از عقد في المجلس و مادام كه متفرق نشده اند اختيار فسخ معامله را دارند . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۲۳۴۵/۷ - ۶/۴/۱۳۷۹ ا . ح . ق : در صورت قيد پاسقاط كافه خيارات ، كليه خيارات من جمله خيارمجلس ساقط خواهد بود . . . . خيار مجلس تا زماني است كه متعاملين از هم جدا نشده اند و با خروج خريدار از دفترخانه و ترك آن محل افتراق حاصل گرديده و خيار مجلس ساقط است

دوم - در خيار حيوان
ماده ۳۹۸ - اگر مبيع حيوان باشد مشتري تا سه روز از حين عقد اختيار فسخ معامله را دارد .

سوم - در خيار شرط
ماده ۳۹۹ - در عقد بيع ممكن است شرط شود كه در مدت معين براي بايع يا مشتري يا هر دو ياشخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۲۶ - ۹/۸/۱۳۷۴ : ( ( . . . با لحاظ محتويات پرونده و عبارت ذيل قولنامه بدين شرح > هرگاه يكي ازطرفين قرارداد از مورد معامله عدول كند چك دويست هزارتوماني طرف به نفع طرف ديگر قابل پرداخت است وطرفين حق هيچ گونه اعتراضي نخواهند داشت . استدلال دادگاه بر عدم قبول حق عدول به عنوان حق خيار ، با شرطمذكور در قولنامه مغاير است . . . ) )
راي اصراري ۹ - ۹/۴/۱۳۷۱رديف۷۰/۷۸ : اعتراض تجديدنظرخواهان موجه نيست زيرا مندرجات مستند دعوي داير به تحويل آپارتمان به تجديدنظرخوانده و اخذ مبالغي بابت ثمن معامله و تعهد تجديدنظرخواهان به تفكيك آپارتمان و تنظيم سند انتقال رسمي در دفترخانه من حيث المجموع دلالت بر وقوع عقد بيع دارد و براي تجديدنظرخواهان شرطي براي فسخ معامله پيش بيني نشده است .
به راي اصراري ۳۱ - ۳۰/۸/۱۳۷۴ رديف ۷۴/۲۸مندرج در پاورقي ماده ۳۶۲ نيز مراجعه شود .
نظريه ۹۸۳/۷ - ۲۶/۳/۱۳۷۰ ا . ح . ق : ( ( وجود خيار فسخ در مدت عمر فروشنده در عقد بيع مدت دار محسوب ومشمول ماده ( ۳۹۹ ) قانون مدني است ) ) .

ماده ۴۰۰ - اگر ابتداي مدت خيار ذكر نشده باشد ابتداي آن از تاريخ عقد محسوب است والاتابع قرارداد متعاملين است . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۲۹۰/۷ - ۲۲/۲/۱۳۷۶ا . ح . ق : ( ( در صورت احراز صحت بيع نامه ، تاريخ تنظيم سند ، آغاز خيار شرط وموعد حضور در دفترخانه پايان خيار شرط محسوب مي شود . . . اما اگر در قرارداد مهلتي براي استفاده از خيار شرط ويا مهلت معيني براي مراجعه به دفترخانه و تنظيم سند رسمي معين نشده باشد دراين صورت طبق مفاد ماده ( ۴۰۱ ) قانون مدني هم شرط خيار و هم بيع باطل خواهد بود . اگر سند تنظيمي قولنامه و قرارداد بيع در آينده باشد موردمشمول ماده ( ۱۰ ) قانون مدني بوده و احكام بيع و خيارات درآن مورد جاري نيست و توافق طرفين معتبر است . ) ) .

ماده ۴۰۱ - اگر براي خيار شرط مدت معين نشده باشد هم شرط خيار و هم بيع باطل است . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به زير نويس ماده ۳۹۹ مراجعه شود .

چهارم - در خيار تاخير ثمن
ماده ۴۰۲ - هرگاه مبيع عين خارجي و يا در حكم آن بوده و براي تاديه ثمن يا تسليم مبيع بين متبايعين اجلي معين نشده باشد اگر سه روز از تاريخ بيع بگذرد و در اين مدت نه بايع مبيع را تسليم مشتري نمايد و نه مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد بايع مختار در فسخ معامله مي شود .

ماده ۴۰۳ - اگر بايع به نحوي از انحاء مطالبه ثمن نمايد و به قراين معلوم گردد كه مقصود التزام به بيع بوده است خيار او ساقط خواهد شد .

ماده ۴۰۴ - هرگاه بايع در ظرف سه روز از تاريخ بيع تمام مبيع را تسليم مشتري كند يا مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد ديگر براي بايع اختيار فسخ نخواهد بود ( ۱ ) اگر چه ثانيا به نحوي از انحاءمبيع به بايع و ثمن به مشتري برگشته باشد . ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۷ - ۲۶/۳/۱۳۷۱رديف۷۰/۶۱ : نظربه اينكه دادگاه براساس مندرجات سند مدرك دعوي مورخ ۱۲/۹/۱۳۶۴ و اظهارات متداعيين درجريان رسيدگي قضايي وقوع عقد بيع و صحت آن را احراز نموده و مبيع درهمان زمان تحويل مشتري بوده و قسمتي از ثمن معامله هم به بايع تسليم گرديده است ، لذا بايع بر طبق صدر ماده ۴۰۴ق . م . از جهت عدم وصول بقيه ثمن معامله حق فسخ معامله را نداشته ( است ) .
۲ - به پاورقي هاي مواد ۳۹۹ الي ۴۰۱ مراجعه شود .

ماده ۴۰۵ - اگر مشتري ثمن را حاضر كرد كه بدهد و بايع از اخذ آن امتناع نمود خيار فسخ نخواهد داشت .

ماده ۴۰۶ - خيار تاخير مخصوص بايع است و براي مشتري از جهت تاخير در تسليم مبيع اين اختيار نمي باشد .

ماده ۴۰۷ - تسليم بعض ثمن يا دادن آن به كسي كه حق قبض ندارد خيار بايع را ساقط نمي كند .

ماده ۴۰۸ - اگر مشتري براي ثمن ضامن بدهد يا بايع ثمن را حواله دهد بعد از تحقق حواله خيار تاخير ساقط مي شود .

ماده ۴۰۹ - هرگاه مبيع از چيزهايي باشد كه در كمتر ازسه روز فاسد و ياكم قيمت مي شودابتداي خيار از زماني است كه مبيع مشرف به فساد يا كسر قيمت مي گردد .

پنجم - در خيار رويت و تخلف وصف
ماده ۴۱۰ - هرگاه كسي مالي را نديده و آن را فقط به وصف بخرد بعد ازديدن اگر داراي اوصافي كه ذكر شده است نباشد مختار مي شود كه بيع را فسخ كند يا به همان نحو كه هست قبول نمايد .

ماده ۴۱۱ - اگر بايع مبيع را نديده ولي مشتري آن را ديده باشد و مبيع غير اوصافي كه ذكر شده است دارا باشد فقط بايع خيار فسخ خواهد داشت .

ماده ۴۱۲ - هرگاه مشتري بعضي از مبيع را ديده و بعض ديگر را به وصف يا از روي نمونه خريده باشدوآن بعض مطابق وصف يانمونه نباشدمي تواندتمام مبيع راردكندياتمام آن راقبول نمايد .

ماده ۴۱۳ - هرگاه يكي از متبايعين مالي را سابقا ديده و به اعتماد رويت سابق معامله كند و بعداز رويت معلوم شود كه مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختيار فسخ خواهد داشت .

ماده ۴۱۴ - در بيع كلي خيار رويت نيست و بايع بايد جنسي بدهد كه مطابق با اوصاف مقرره بين طرفين باشد .

ماده ۴۱۵ - خيار رويت و تخلف وصف بعد از رويت فوري است .

ششم - در خيار غبن
ماده ۴۱۶ - هر يك از متعاملين كه در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ كند .

ماده ۴۱۷ ( اصلاحي ۱۴/۸/۱۳۷۰ ) - غبن در صورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - ماده ۴۱۷ مصوب - ۱۸/۲/۱۳۰۷اگر غبن به مقدار خمس قيمت يا بيشتر باشد فاحش است ودركمتر ازمقدارمزبور درصورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد .
ماده ۴۱۷ ( اصلاحي ۸/۱۰/۱۳۶۱ ) – ( ( غبن درصورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد . ) )

ماده ۴۱۸ - اگرمغبون درحين معامله عالم به قيمت عادله بوده است خيار فسخ نخواهد داشت .

ماده ۴۱۹ - در تعيين مقدار غبن شرايط معامله نيز بايد منظور گردد .

ماده ۴۲۰ - خيار غبن بعد از علم به غبن فوري است . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۶۱۲۸/۷ - ۳۰/۸/۱۳۷۲ا . ح . ق : فوريت موردنظر در ماده ( ۴۲۰ ) قانون مدني همزمان با علم به آن است و چنانچه فردي بعد از مدت طولاني از انجام معامله علم به غبن پيدا كند و في الفور اقدام به استفاده از خياربنمايد و اسباب وقفه را نيز بتواند در دادگاه ثابت نمايد ، اين ترتيب منافاتي با روح ماده موردنظر ندارد .

ماده ۴۲۱ - اگر كسي كه طرف خود را مغبون كرده است تفاوت قيمت را بدهد خيار غبن ساقطنمي شود مگر اينكه مغبون به اخذ تفاوت قيمت راضي گردد .

هفتم - در خيار عيب
ماده ۴۲۲ - اگر بعد از معامله ظاهر شود كه مبيع معيوب بوده مشتري مختار است درقبول معيوب يا اخذ ارش يا فسخ معامله . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۵۶۸۶/۷ - ۱۱/۸/۱۳۷۸ ا . ح . ق : در خصوص عدم صدور پروانه ساختمان به علت كاربري غيرمسكوني ، با عنايت به اينكه عدم تحقق غرض خريدار كاشف از عيب مبيع نيست حق فسخ معامله براي خريدارمحقق به نظر نمي رسد .

ماده ۴۲۳ - خيار عيب وقتي براي مشتري ثابت مي شود كه عيب مخفي و موجود در حين عقدباشد .

ماده ۴۲۴ - عيب وقتي مخفي محسوب است كه مشتري در زمان بيع عالم به آن نبوده است اعم از اينكه اين عدم علم ناشي از آن باشد كه عيب واقعا مستور بوده است يا اينكه ظاهر بوده ولي مشتري ملتفت آن نشده است .

ماده ۴۲۵ - عيبي كه بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حكم عيب سابق است .

ماده ۴۲۶ - تشخيص عيب بر حسب عرف و عادت مي شود و بنابراين ممكن است بر حسب ازمنه و امكنه مختلف شود .

ماده ۴۲۷ - اگر در مورد ظهور عيب مشتري اختيار ارش كند تفاوتي كه بايد به او داده شود به طريق ذيل معين مي گردد :
قيمت حقيقي مبيع در حال بي عيبي و قيمت حقيقي آن در حال معيوبي به توسط اهل خبره معين مي شود . اگر قيمت آن در حال بي عيبي مساوي با قيمتي باشد كه در زمان بيع بين طرفين مقررشده است تفاوت بين اين قيمت و قيمت مبيع در حال معيوبي مقدار ارش خواهد بود . و اگر قيمت مبيع در حال بي عيبي كمتر يا زيادتر از ثمن معامله باشد نسبت بين قيمت مبيع در حال معيوبي وقيمت آن در حال بي عيبي معين شده و بايع بايد از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته وبقيه را به عنوان ارش به مشتري رد كند .

ماده ۴۲۸ - در صورت اختلاف بين اهل خبره حد وسط قيمتها معتبر است .

ماده ۴۲۹ - در موارد ذيل مشتري نمي تواند بيع را فسخ كند و فقط مي تواند ارش بگيرد :
۱ - در صورت تلف شدن مبيع نزد مشتري يا منتقل كردن آن به غير .
۲ - در صورتي كه تغييري در مبيع پيدا شود اعم از اينكه تغيير به فعل مشتري باشد يا نه .
۳ - در صورتي كه بعد از قبض مبيع عيب ديگري در آن حادث شود مگر اينكه در زمان خيارمختص به مشتري حادث شده باشد كه در اين صورت مانع از فسخ و رد نيست .

ماده ۴۳۰ - اگرعيب حادث بعد از قبض درنتيجه عيب قديم باشد مشتري حق رد را نيزخواهد داشت .

ماده ۴۳۱ - در صورتي كه در يك عقد چند چيز فروخته شود بدون اينكه قيمت هر يك علي حده معين شده باشد و بعضي از آنها معيوب درآيد مشتري بايد تمام آن را رد كند و ثمن رامسترد دارد يا تمام را نگاه دارد وارش بگيرد و تبعيض نمي تواند بكند مگر به رضاي بايع .

ماده ۴۳۲ - در صورتي كه در يك عقد بايع يك نفر و مشتري متعدد باشد و در مبيع عيبي ظاهرشود يكي از مشتريها نمي تواند سهم خود را به تنهايي رد كند و ديگري سهم خود را نگاه دارد مگر بارضاي بايع و بنابراين اگر در ردمبيع اتفاق نكردند فقط هر يك از آنها حق ارش خواهد داشت .

ماده ۴۳۳ - اگر در يك عقد بايع متعدد باشد مشتري مي تواند سهم يكي را رد و ديگري را بااخذ ارش قبول كند .

ماده ۴۳۴ - اگر ظاهر شود كه مبيع معيوب اصلا ماليت و قيمت نداشته بيع باطل است و اگربعض مبيع قيمت نداشته باشد بيع نسبت به آن بعض باطل است و مشتري نسبت به باقي از جهت تبعض صفقه اختيار فسخ دارد .

ماده ۴۳۵ - خيار عيب بعد از علم به آن فوري است .

ماده ۴۳۶ - اگر بايع از عيوب مبيع تبري كرده باشد به اينكه عهده عيوب را از خود سلب كرده يابا تمام عيوب بفروشد مشتري در صورت ظهور عيب حق رجوع به بايع نخواهد داشت و اگر بايع ازعيب خاصي تبري كرده باشد فقط نسبت به همان عيب حق مراجعه ندارد .

ماده ۴۳۷ - از حيث احكام عيب ثمن شخصي مثل مبيع شخصي است .

هشتم - در خيار تدليس
ماده ۴۳۸ - تدليس عبارت است از عملياتي كه موجب فريب طرف معامله شود .

ماده ۴۳۹ - اگر بايع تدليس نموده باشد مشتري حق فسخ بيع را خواهد داشت و همچنين است بايع نسبت به ثمن شخصي درصورت تدليس مشتري .

ماده ۴۴۰ - خيار تدليس بعد از علم به آن فوري است .

نهم - در خيار تبعض صفقه
ماده ۴۴۱ - خيار تبعض صفقه وقتي حاصل مي شود كه عقد بيع نسبت به بعض مبيع به جهتي از جهات باطل باشد در اين صورت مشتري حق خواهد داشت بيع را فسخ نمايد يا به نسبت قسمتي كه بيع واقع شده است قبول كند و نسبت به قسمتي كه بيع باطل بوده است ثمن را استرداد كند .

ماده ۴۴۲ - در مورد تبعض صفقه قسمتي از ثمن كه بايد به مشتري برگردد به طريق ذيل حساب مي شود : ( ۱ )
آن قسمت از مبيع كه به ملكيت مشتري قرار گرفته منفردا قيمت مي شود و هر نسبتي كه بين قيمت مزبور و قيمتي كه مجموع مبيع در حال اجتماع دارد پيدا شود به همان نسبت از ثمن را بايع نگاه داشته و بقيه را بايد به مشتري رد نمايد .
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۲ - ۲/۲/۱۳۷۶ مندرج در زيرنويس ماده ۲۲۰ نيز مراجعه شود

ماده ۴۴۳ - تبعض صفقه وقتي موجب خيار است كه مشتري در حين معامله عالم به آن نباشدولي در هر حال ثمن تقسيط مي شود .

دهم - در خيار تخلف شرط
ماده ۴۴۴ - احكام خيار تخلف شرط به طوري است كه در مواد ۲۳۴ الي ۲۴۵ ذكر شده است .

فقره دوم - در احكام خيارات به طور كلي
ماده ۴۴۵ - هر يك از خيارات بعد از فوت منتقل به وراث مي شود .

ماده ۴۴۶ - خيار شرط ممكن است به قيد مباشرت و اختصاص به شخص مشروطله قرار داده شود در اين صورت منتقل به وراث نخواهد شد .

ماده ۴۴۷ - هرگاه شرط خيار براي شخصي غير از متعاملين شده باشد منتقل به ورثه نخواهدشد .

ماده ۴۴۸ - سقوط تمام يا بعضي از خيارات را مي توان در ضمن عقد شرط نمود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۴ - ۲۲/۲/۱۳۶۶رديف۶۴/۲۸ : به دلالت مندرجات سند رسمي ۶۲۶۷۴ كه در پرونده مورداستناد قرار گرفته است شش دانگ يك باب خانه ساخته شده در قطعه زمين پلاك شماره به بيع قطعي مورد معامله واقع شده و در سند انتقال مزبور تصريح گرديده كه طرفين معامله كليه خيارات حتي غبن را گرچه افحش باشد ساقطنموده اند با اين ترتيب دعوي خريدار به مفهوم استفاده از خيار براي مطالبه خسارت مسموع نبوده تا ارجاع به كارشناس مجوز و ضرورت داشته باشد بنابراين حكم فرجام خواسته مخدوش است

ماده ۴۴۹ - فسخ به هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر آن نمايد حاصل مي شود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۵۹۵۴/۷ - ۵/۱۱/۱۳۷۰ ا . ح . ق : به موجب ماده ( ۴۴۹ ) قانون مدني فسخ به هر لفظ يا فعلي كه دلالت برآن نمايد حاصل مي شود ، بنابراين از ماده فوق الذكر و ماده ( ۶۹ ) قانون ثبت اسناد و املاك كشور چنين استنباطمي گردد كه فسخ معامله بايد به طرف اعلام شود و كسي كه مدعي فسخ معامله است ضرورت دارد كه اراده خود مبني برفسخ معامله را به طرف ديگر معامله اعلام نمايد

ماده ۴۵۰ - تصرفاتي كه نوعا كاشف از رضاي معامله باشد امضاي فعلي است مثل آنكه مشتري كه خيار دارد با علم به خيار مبيع را بفروشد يا رهن بگذارد .

ماده ۴۵۱ - تصرفاتي كه نوعا كاشف از به هم زدن معامله باشد فسخ فعلي است .

ماده ۴۵۲ - اگر متعاملين هر دو خيار داشته باشند و يكي از آنها امضا كند و ديگري فسخ نمايدمعامله منفسخ مي شود .

ماده ۴۵۳ - در خيار مجلس و حيوان و شرط اگر مبيع بعد از تسليم و در زمان خيار بايع يامتعاملين تلف يا ناقص شود بر عهده مشتري است و اگر خيار مختص مشتري باشد تلف يا نقص به عهده بايع است .

ماده ۴۵۴ - هرگاه مشتري مبيع را اجاره داده باشد و بيع فسخ شود اجاره باطل نمي شود مگراينكه عدم تصرفات ناقله در عين و منفعت بر مشتري صريحا يا ضمنا شرط شده باشد كه در اين صورت اجاره باطل است .

ماده ۴۵۵ - اگر پس از عقد بيع مشتري تمام يا قسمتي از مبيع را متعلق حق غير قرار دهد مثل اينكه نزد كسي رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اينكه شرطخلاف شده باشد .

ماده ۴۵۶ - تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارمجلس و حيوان و تاخير ثمن كه مخصوص بيع است .

ماده ۴۵۷ - هر بيع لازم است مگر اينكه يكي از خيارات در آن ثابت شود .

فصل دوم - در بيع شرط ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - درخصوص بيع شرط يا ( ( معاملات با حق استرداد ) ) به مواد ( ۳۳ و ۳۴ ) ( اصلاحي ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ ) و ۳۷ الي ۳۹قانون ثبت اسناد و املاك مراجعه ش .

ماده ۴۵۸ - در عقد بيع متعاملين مي توانند شرط نمايند كه هرگاه بايع در مدت معيني تمام مثل ثمن را به مشتري رد كند خيار فسخ معامله رانسبت به تمام مبيع داشته باشد و همچنين مي توانند شرط كنند كه هرگاه بعض مثل ثمن را ردكرد خيار فسخ معامله را نسبت به تمام يا بعض مبيع داشته باشد در هر حال حق خيار تابع قرارداد متعاملين خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قيدتمام يا بعض نشده باشد خيار ثابت نخواهد بود مگر با ردتمام ثمن . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - از نظريه ۱۰۹۴۹/۷ - ۱۰/۱۲/۱۳۷۹ ا . ح . ق : . . . بيع شرطي يا معاملات يا حق استرداد معاملاتي است كه سبب انتقال قطعي ملك نمي شوند بلكه در امر مالكيت تا پايان مدت خيار تزلزل وجود دارد و حقوقدانان براين عقيده اند كه چون العقود تابعه للقصود . . . به جهت آن كه در جامعه ما عمومٹ در چنين معاملاتي قصد و اراده حقيقي به نقل و انتقال ملك وجود ندارد بلكه منظور اصلي همان گرفتن وام و دادن بهره است و اين معامله وثيقه آن معامله است لذا آن را فاقدآثار نقل و انتقال مي شناسند . . . . شوراي نگهبان هم حسب نظريه شماره - ۴۸۹۸ - ۱۹/۹/۱۳۶۴ چنين اظهارنظر نموده است كه : در بيع شرط خيار و نحو آن كه پس از انقضاي مدت و عدم اخذ به خيار و انتفاي موضوع شرط مورد معامله ملك طلق مشتري است و بنابراين ترتيبات مقرر در ماده ( ۳۴ ) اصلاحي قانون ثبت مغاير با موازين شرعي است .

ماده ۴۵۹ - در بيع شرط به مجرد عقد مبيع ملك مشتري مي شود با قيد خيار براي بايع . بنابراين اگر بايع به شرايطي كه بين او و مشتري براي استرداد مبيع مقرر شده است عمل ننمايد بيع قطعي شده و مشتري مالك قطعي مبيع مي گردد و اگر بالعكس بايع به شرايط مزبوره عمل نمايد ومبيع را استرداد كند از حين فسخ مبيع مال بايع خواهد شد ولي نماآت و منافع حاصله از حين عقد تاحين فسخ مال مشتري است .

ماده ۴۶۰ - در بيع شرط مشتري نمي تواند در مبيع تصرفي كه منافي خيار باشد از قبيل نقل وانتقال و غيره بنمايد .

ماده ۴۶۱ - اگر مشتري در زمان خيار از اخذ ثمن امتناع كند بايع مي تواند با تسليم ثمن به حاكم يا قائم مقام او معامله را فسخ كند .

ماده ۴۶۲ - اگر مبيع به شرط به واسطه فوت مشتري به ورثه او منتقل شود حق فسخ بيع درمقابل ورثه به همان ترتيبي كه بوده است باقي خواهد بود .

ماده ۴۶۳ - اگر در بيع شرط معلوم شود كه قصد بايع حقيقت بيع نبوده است احكام بيع در آن مجري نخواهد بود .

فصل سوم - در معاوضه
ماده ۴۶۴ - معاوضه عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين مالي مي دهد به عوض مال ديگركه ازطرف ديگراخذمي كند بدون ملاحظه اينكه يكي از عوضين مبيع و ديگري ثمن باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۱۵۷ - ۱۵/۱۲/۱۳۶۸رديف۶۸/۵۵ : در وقوع عقد معاوضه علاوه براينكه تحقق شرايط اساسي صحت معاملات مذكور در ماده ۱۹۰ قانون مدني و توالي عرفي بين ايجاب و قبول ضروري است اساسا برحسب مفادماده ۴۶۴ قانون فوق الذكر ايتاء و اخذ مال هم بايستي فعليت داشته باشد كه به حكايت اوراق پرونده به ويژه اظهارات گواهان و مسجلين سند آقاي علي ، احد از طرفين در مجلس عقد و تنظيم سند معاوضه حضور نداشته و شرايط اساسي صحت عقد معاوضه محقق نگرديده و بقاء مالكيت آقاي حسن در قطعه زمين موضوع دعوي مستصحب است .

ماده ۴۶۵ - در معاوضه احكام خاصه بيع جاري نيست .
بالا
فهرست اصلي

  * در اجاره و احكام آن مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷

فصل چهارم - در اجاره ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - درخصوص اجاره ، بالاخص اجاره اماكن مسكوني يا محلهاي كسب و تجارت و پيشه ، قوانين و آيين نامه هاي متعددي به تصويب رسيده است و دامنه شمول قانون مدني را از گستردگي اوليه خود خارج ساخته است دراين خصوص از جمله مراجعه كنيد به :
الف - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲/۵/۱۳۵۶ .
ب - آيين نامه اجرايي ماده ( ۲۹ ) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۳/۹/۱۳۵۶ .
ج - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ و اصلاحيه هاي بعدي .
د - قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ .
ه ـ - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ و آيين نامه اجرايي آن مصوب ۱۹/۲/۱۳۷۸ .
و - قانون تشويق احداث و عرضه واحدهاي مسكوني استيجاري مصوب ۲۴/۳/۱۳۷۷و آيين نامه اجرايي قانون مذكور مصوب ۷/۱۱/۱۳۷۷ .
ز - قانون ممنوعيت تخليه اماكن و واحدهاي آموزشي و پرورشي دراختيار وزارت آموزش و پرورش مصوب ۹/۶/۱۳۷۲ .
ح - آيين نامه اجرايي تبصره ( ۱ ) ماده واحده قانون تمديد مدت ممنوعيت تخليه مقرر در قانون ممنوعيت تخليه اماكن و واحدهاي آموزشي و پرورشي دراختيار وزارت آموزش و پرورش مصوب ۱۰/۶/۱۳۷۸ .
ط - قانون نحوه استفاده از خانه هاي سازماني مصوب ۱۶/۳/۱۳۴۶و آيين نامه اجرايي آن مصوب ۱۹/۱۰/۱۳۶۳با اصلاحات بعدي .
ي - قانون محل مطب پزشكان مصوب ۲۰/۱۰/۱۳۶۶ .
ك - قانون نحوه تخليه خانه هاي سازماني نيروهاي مسلح و وزارت دفاع و پشتيباني نيروهاي مسلح و نيروهاي انتظامي جمهوري اسلامي ايران مصوب ۶/۵/۱۳۷۲ .
ل - لايحه قانوني واگذاري و تخليه اماكن و محلها در فرودگاههاي كشور مصوب ۲/۷/۱۳۵۸ و آيين نامه اجرايي آن مصوب ۲۱/۹/۱۳۵۸ .
م - لايحه قانوني راجع به مستثني شدن شهرداري تهران در مورد واگذاري قسمتي از پاركها و ميادين و اموال عمومي اعم از عرصه و اعيان از شمول قانون مالك و مستاجر مصوب ۳۱/۲/۱۳۵۹ .
ن - مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام درخصوص حق كسب و پيشه و تجارت مصوب ۲۵/۱۰/۱۳۶۹ .
س - راي وحدت رويه شماره ۵۷۶ مورخ ۱۴/۷/۱۳۷۱ در مورد مطب پزشكان .
ع - راي وحدت رويه شماره ۶۰۷ مورخ ۲۰/۶/۱۳۷۵ در مورد محل كار وكلاي دادگستري .

ماده ۴۶۶ - اجاره عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي شود ، اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند .

ماده ۴۶۷ - مورد اجاره ممكن است اشياء يا حيوان يا انسان باشد .

مبحث اول - در اجاره اشياء
ماده ۴۶۸ - در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است .

ماده ۴۶۹ - مدت اجاره از روزي شروع مي شود كه بين طرفين مقرر شده است و اگر در عقداجاره ابتداي مدت ذكر نشده باشد از وقت عقد محسوب است .

ماده ۴۷۰ - در صحت اجاره قدرت بر تسليم عين مستاجره شرط است .

ماده ۴۷۱ - براي صحت اجاره بايد انتفاع از عين مستاجره با بقاي اصل آن ممكن باشد .

ماده ۴۷۲ - عين مستاجره بايد معين باشد و اجاره عين مجهول يا مردد باطل است .

ماده ۴۷۳ - لازم نيست كه موجر مالك عين مستاجره باشد ولي بايد مالك منافع آن باشد .

ماده ۴۷۴ - مستاجر مي تواند عين مستاجره را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه شود .

ماده ۴۷۵ - اجاره مال مشاع جايز است ليكن تسليم عين مستاجره موقوف است به اذن شريك .

ماده ۴۷۶ - موجر بايد عين مستاجره را تسليم مستاجر كند و در صورت امتناع موجر اجبارمي شود ودر صورت تعذر اجبار مستاجر خيار فسخ دارد .

ماده ۴۷۷ - موجر بايد عين مستاجره را در حالتي تسليم نمايد كه مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بكند .

ماده ۴۷۸ - هرگاه معلوم شود عين مستاجره در حال اجاره معيوب بوده مستاجر مي توانداجاره را فسخ كند يا به همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند ولي اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستاجر ضرري نرسد مستاجر حق فسخ ندارد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابطموجرومستاجرمصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲و۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه شود .

ماده ۴۷۹ - عيبي كه موجب فسخ اجاره مي شود عيبي است كه موجب نقصان منفعت ياصعوبت در انتفاع باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابطموجرومستاجرمصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲و۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه شود .

ماده ۴۸۰ - عيبي كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستاجره حادث شود موجب خيار است و اگر عيب در اثناي مدت اجاره حادث شود نسبت به بقيه مدت خيار ثابت است . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابطموجرومستاجرمصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲و۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه شود .

ماده ۴۸۱ - هرگاه عين مستاجره به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود اجاره باطل مي شود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابطموجرومستاجرمصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲و۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه شود .

ماده ۴۸۲ - اگر مورد اجاره عين كلي باشد و فردي كه موجر داده معيوب درآيد مستاجر حق فسخ ندارد و مي تواند موجر را مجبور به تبديل آن نمايد و اگر تبديل آن ممكن نباشد حق فسخ خواهد داشت .
ماده ۴۸۳ - اگر در مدت اجاره عين مستاجره به واسطه حادثه كلا يا بعضا تلف ( ۱ ) شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ مي شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارداجاره را نسبت به بقيه فسخ كند يا فقط مطالبه تقليل نسبي مال الاجاره نمايد . ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - نظريه۶۵۶۴/۷—۲۵/۹/۱۳۷۲ ا . ح . ق : مراد از تلف مذكور در مادتين ۴۸۳ و ۴۹۶ ق . م . تلف شدن عين مستاجره بر اثر حدوث يكي از عوامل طبيعي مانند سيل و زلزله است و شامل اتلاف به وسيله انسان ولو دشمن نمي شود ، بنابر اين اجاره مغازه اي كه درسال ۱۳۶۰براثرجنگ تحميلي به طوركلي ازبين رفته ، منفسخ وباطل نمي شود .
۲ - به زيرنويس ماده ۴۷۹ مراجعه شود .

ماده ۴۸۴ - موجر نمي تواند در مدت اجاره در عين مستاجره تغييري دهد كه منافي مقصودمستاجر از استيجار باشد .

ماده ۴۸۵ - اگر در مدت اجاره در عين مستاجره تعميراتي لازم آيد كه تاخير در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمي تواند مانع تعميرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام يا قسمتي اززمان تعمير نتواند از عين مستاجره كلا يا بعضا استفاده نمايد ، در اين صورت حق فسخ اجاره راخواهد داشت . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود .

ماده ۴۸۶ - تعميرات و كليه مخارجي كه در عين مستاجره براي امكان انتفاع از آن لازم است به عهده مالك است مگرآ نكه شرط خلاف شده يا عرف بلد بر خلاف آن جاري باشد و همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستاجره لازم مي باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود

ماده ۴۸۷ - هرگاه مستاجر نسبت به عين مستاجره تعدي يا تفريط نمايد و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود

ماده ۴۸۸ - اگر شخص ثالثي بدون ادعاي حقي در عين مستاجره يا منافع آن مزاحم مستاجرگردد در صورتي كه قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود مي تواند براي رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع كند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط مي تواند به مزاحم رجوع كند . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - الف - راي اصراري ۸۱۲ - ۳۰/۶/۱۳۱۲ : ( ( . . . مقصود از ماده ( ۴۸۸ ) ق . م . اين نيست كه اگر شخص ثالث مدعي حقي در عين مستاجره باشد به هيچ وجه حق مراجعه به مزاحم براي تصرف عين و مطالبه عوض منافع نداشته باشد وماده مزبور چنين مفهومي ندارد و مطابق مواد راجعه به غصب و اتلاف و اصول كليه در موردي كه اجاره واستيجارصحيحا واقع شده و مستاجر ذي حق در تصرف عين و منافع باشد ، مي تواند به هركس كه مزاحم اين حق بوده و منافع را استيفا يا تلف كرده ، رجوع نمايد . . . ) )
ب - به ماده ( ۶ ) قانون اصلاح قانون جلوگيري از تصرف عدواني مصوب ۶/۱۲/۱۳۵۲ مراجعه شود .

ماده ۴۸۹ - اگر شخصي كه مزاحمت مي نمايد مدعي حقي نسبت به عين مستاجره يا منافع آن باشد مزاحم نمي تواند عين مزبور را از يد مستاجر انتزاع نمايد مگر بعد از اثبات حق با طرفيت مالك و مستاجر هر دو .

ماده ۴۹۰ - مستاجر بايد : اولا ـ در استعمال عين مستاجره به نحو متعارف رفتار كرده و تعدي ياتفريط نكند .
ثانيا ـ عين مستاجره را براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعيين درمنافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي شود استعمال نمايد .
ثالثا ـ مال الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تاديه كند و در صورت عدم تعيين موعد نقدا بايد بپردازد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود .

ماده ۴۹۱ - اگر منفعتي كه در اجاره تعيين شده است به خصوصيت آن منظور نبوده مستاجرمي تواند استفاده منفعتي كند كه از حيث ضرر مساوي يا كمتر از منفعت معينه باشد .

ماده ۴۹۲ - اگر مستاجر عين مستاجره را در غير موردي كه در اجاره ذكر شده باشد يا از اوضاع واحوال استنباط مي شود استعمال كند ومنع آن ممكن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهدداشت . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود .

ماده ۴۹۳ - مستاجر نسبت به عين مستاجره ضامن نيست به اين معني كه اگر عين مستاجره بدون تفريط يا تعدي او كلا يا بعضا تلف شود مسوول نخواهد بود ولي اگر مستاجر تفريط ياتعدي نمايد ضامن است اگر چه نقص در نتيجه تفريط يا تعدي حاصل نشده باشد .

ماده ۴۹۴ - عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود و اگر پس از انقضاي آن مستاجر عين مستاجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبورمستحق اجرت المثل ( ۱ ) خواهد بود اگرچه مستاجر استيفاي منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد مگر اينكه مالك اجازه داده باشد كه مجانا استفاده نمايد . ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۱۴۰۱۷ - ۱۳۷۲ ا . ح . ق : ماده ( ۴۹۴ ) قانون مدني بعد از انقضاي مدت اجاره ، چنانچه مستاجر ، محل را هنوز در تصرف داشته باشد مالك را مستحق مطالبه اجرت المثل مي داند ، دراين صورت مالك مي تواند باانقضاي اولين ماه از تاريخ پايان مدت اجاره تقاضاي تعيين و پرداخت اجرت المثل يك ماهه را بكند ، راي وحدت رويه رديف ۶۲/۵۱ * شماره ۴ مورخ ۱۹/۲/۱۳۶۳مويد نظريه فوق است . البته اين امر در صورتي است كه در قرارداد فيمابين ذكر نشده باشد كه اجرت المثل برابر اجرت المسمي است .
* راي وحدت رويه ۴ - ۱۹/۲/۱۳۶۳رديف۶۲/۵۱ : ( ( گرچه به موجب مقررات قانون جديد روابط موجر ومستاجر مصوب ارديبهشت ماه ۱۳۶۲ حكم ماده ( ۴ ) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ و ماده واحده اصلاحي آن راجع به تعديل اجاره بها درمورد اماكن مسكوني به ترتيبي كه درآن ماده واحده اصلاحي مقرربوده ملغي الاثر گرديده ولي اين امر مانع اين نيست كه با لحاظ مرجعيت عام دادگاههاي دادگستري و با توجه به صراحت ماده ( ۱۵ ) قانون جديد روابط موجر و مستاجر اگر موجرين و يا مستاجرين اماكن مسكوني راجع به ميزان اجره المثل و كيفيت پرداخت آن براي خود حقي قائل باشند نتوانند برطبق مقررات قانون مدني و مقررات قانون جديدو شرايط مقرر بين خود در دادگاهها اقامه دعوي نمايند بنابراين راي شعبه ۳۱ دادگاه عمومي تهران كه نتيجتااين معني است منطبق با موازين قانوني تشخيص مي گردد . ) )
راي اصراري ۱۶ - ۵/۹/۱۳۷۰رديف۷۰/۲۵ : اعتراض تجديدنظرخواهان وارد است زيرا علاوه براينكه تجديدنظرخوانده هم در خانه پلاك مرقوم سكونت داشته و از آن استفاده مي كرده اصولا آقاي علي مسووليت سرپرستي و نگهداري و اداره امور خسرو را برعهده داشته و انجام مي داده و سكونت در اين خانه براين مبنا و اساس بوده و با اين ترتيب مطالبه اجرت المثل مورد نداشته است .
۲ - الف - راي وحدت رويه ۵۲۰ - ۹/۱۲/۱۳۶۷ : ( ( . . . ماده اول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ارديبهشت ماه سال ۱۳۶۲ * علي الاطلاق كليه اماكن مسكوني را كه به شرح اين ماده به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده يا بشود مشمول قانون مزبور قرار داده و ماده ( ۱۵ ) اين قانون با ماده اول آن تعارض ندارد و از حكم كلي آن مستثني نمي باشد بنابراين كليه اماكن مسكوني كه به شرح ماده اول به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده يا بعدا داده شود تابع مقررات قانون مزبور و ماده ( ۴۹۴ ) ق . م . و شرايط مقرر بين طرفين است و راي شعبه دوم دادگاه حقوقي يك اروميه كه براساس اين نظر صادر شده صحيح تشخيص مي شود . . . ) )
ب - راي وحدت رويه ۵۷۶ - ۱۴/۷/۱۳۷۱ : ( ( . . . اماكن استيجاري مطب پزشكان كه براي عرضه خدمات علمي وتخصصي پزشكي و معالجه بيماران مورد استفاده واقع مي شود محل كسب و پيشه يا تجارت محسوب نمي گردد تاحق كسب و پيشه يا تجارت به آن تعلق گيرد . تخليه اين اماكن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجرمصوب سيزدهم ارديبهشت ماه ۱۳۶۲ * و ماده ( ۴۹۴ ) ق . م . و شرايط بين طرفين در ضمن عقد اجاره است . بنابراين راي شعبه پنجم دادگاه حقوقي يك اهواز كه با اين نظر مطابقت دارد صحيح تشخيص مي شود . . . ) )
ج - راي اصراري ۳۷۵۲ - ۲۴/۱۰/۱۳۴۰ : ( ( . . . علاوه بر اين كه در اجاره نامه به اين عبارت ( مستاجر متعهد است كه مورد اجاره را كه صحيح و سالم تحويل گرفته در موقع تخليه صحيح و سالم تحويل موجر نمايد و پس از فسخ ياانقضاي مدت الخ ) مستاجر اجمالا تخليه ملك را در انقضاي مدت تعهد نموده است اصولا در مورد اجاره با صراحت ماده ( ۴۹۴ ) ق . م . بر اين كه عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود و در صورتي كه مورد مشمول قانون روابط مالك و مستاجر نبوده و شرط خلافي هم نشده باشد با انقضاي مدت حق تخليه براي مالك در حكم تصريح درسند است و مخالفتي با ماده ( ۵۰ ) آيين نامه قانون دفاتر اسناد رسمي ندارد . . . ) )
د - راي اصراري ۳۸۸۹ - ۱۲/۱۲/۱۳۴۱ : ( ( . . . چون به موجب توافق ، اجرت المثل مدت تصرف مستاجر بعد از فسخ يا انقضاي مدت اجاره به ميزان اجرت المسمي مقرر گرديده و با وصف اينكه اعمال حق فسخ كاشف از عدم رضاي موجر به ادامه تصرف مستاجر در عين مستاجره مي باشد ، تراضي به كيفيت مرقوم دليل بر آن است كه اعم از آن كه ادامه تصرف مستاجر بعد از فسخ يا انقضاي مدت به رضا يا عدم رضاي مالك باشد ، اجرت المثل زمان مزبور به ميزان اجرت المسمي خواهد بود . . . ) )
ه ‘ - راي اصراري ۳۷۵۲ - ۲۴/۱۰/۱۳۴۰ : ( ( . . . اصولا در مورد اجاره با صراحت ماده ( ۴۹۴ ) ق . م . بر اين كه عقداجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود در صورتي كه مورد مشمول قانون روابط مالك و مستاجر نبوده و شرطخلافي هم نشده باشد با انقضاي مدت حق تخليه براي مالك در حكم تصريح در سند است و مخالفتي با ماده ( ۵۰ ) آيين نامه قانون دفاتر اسناد رسمي ندارد . . . ) )
* به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ مجلس شوراي اسلامي نيز مراجعه شود .
نظريه ۶۰۱۱/۷ - ۲۲/۸/۱۳۷۸ا . ح . ق : اجاره زمينهاي كشاورزي و مزروعي ، همان طوري كه در بند ( ( ۲ ) ) ماده ( ۲ ) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نيز به آن اشاره شده تابع مقررات اين قانون نبوده و تابع مقررات قانون مدني است . طبق ماده ( ۴۹۴ ) قانون مدني با انقضاي مدت اجاره ، چنانچه مالك با ادامه تصرفات مستاجر در مورداجاره راضي نبوده و مستاجر نيز حاضر به تخليه و تحويل مورد اجاره نشود ، مالك مي تواند دادخواست خود را تحت عنوان تخليه يا تخليه يد مطرح نموده و ملك خود را مسترد نمايد ، همچنين به لحاظ اين كه عقد اجاره طبق ماده مرقوم با انقضاي مدت برطرف مي شود خواهان مي تواند دعوي خود را به عنوان خلع يد نيز مطرح نمايد و به طور كلي عناوين تخليه يد و خلع يد قانونا با هم متفاوت نيستند و خواهان هر كدام از عناوين مذكور را انتخاب نمايد دعوي قابل رسيدگي خواهد بود .

ماده ۴۹۵ - اگر براي تاديه مال الاجاره ضامني داده شده باشد ضامن مسوول اجرت المثل مذكور در ماده فوق نخواهد بود .

ماده ۴۹۶ - عقد اجاره به واسطه تلف شدن ( ۱ ) عين مستاجره از تاريخ تلف باطل مي شود ونسبت به تخلف از شرايطي كه بين موجر و مستاجر مقرر است خيار فسخ از تاريخ تخلف ثابت مي گردد . ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - به نظريه ۶۵۶۴/۷ - ۲۵/۹/۱۳۷۲ ا . ح . ق . مندرج در زيرنويس ماده ۴۸۳ مراجعه شود
۲ - به پاورقي ماده ۴۹۴ مراجعه شود

ماده ۴۹۷ - عقد اجاره به واسطه فوت موجر يا مستاجر باطل نمي شود وليكن اگر موجر فقطبراي مدت عمر خود مالك منافع عين مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل مي شود واگرشرط مباشرت مستاجرشده باشد به فوت مستاجر باطل مي گردد .

ماده ۴۹۸ - اگر عين مستاجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است مگر اينكه موجر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط كرده باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۹۴ مراجعه شود .

ماده ۴۹۹ - هرگاه متولي با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت اوباطل نمي گردد .

ماده ۵۰۰ - در بيع شرط مشتري مي تواند مبيع را براي مدتي كه بايع حق خيار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافي با خيار بايع باشد بايد به وسيله جعل خيار يا نحو آن حق بايع را محفوظ داردوالا اجاره تا حدي كه منافي با حق بايع باشد باطل خواهد بود .

ماده ۵۰۱ - اگر در عقد اجاره مدت به طور صريح ذكر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد اجاره براي يك روز يا يك ماه يا يك سال صحيح خواهد بود و اگرمستاجر عين مستاجره را بيش از مدتهاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخليه يد او رانخواهد موجر به موجب مراضات حاصله براي بقيه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در خصوص محلهاي كسب ، تجارت و پيشه مراجعه شود .

ماده ۵۰۲ - اگر مستاجر در عين مستاجره بدون اذن موجر تعميراتي نمايد حق مطالبه قيمت آن را نخواهد داشت . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۲۹ - ۲۳/۸/۱۳۷۴رديف ۷۴/۲۵ : ( ( . . . با توجه به اينكه طبق ماده ( ۴۹۲ ) ق . م . عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود و مالكين رقبه مختلف فيها تقاضاي تخليه نموده اند دراين خصوص حكم خلع يد صادر و پرونده از اين حيث مفروغ عنه مي باشد ، نظر به اين كه طبق ماده ( ۵۰۲ ) ق . م . اگر مستاجر در عين مستاجره بدون اذن موجر تعميراتي نمايد حق مطالبه قيمت آن را نخواهد داشت و همچنين طبق مدلول ماده ( ۵۰۳ ) قانون موصوف مستاجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده حق وضع بنا يا غرس اشجار ندارد ، مضافادر ذيل اجاره نامه رسمي مستند دعوي قيد گرديده مستاجر حق دسترنج ندارد لذا خواهان تقابل حق مطالبه دسترنج يا بهاي اعياني را نداشته . . . ) )

ماده ۵۰۳ - هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده وضع بنا يا غرس اشجار كند هر يك از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب يا درخت را قطع نمايددر اين صورت اگر در عين مستاجره نقصي حاصل شود بر عهده مستاجر است . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۲۹ - ۲۳/۸/۱۳۷۴رديف۷۴/۲۵ مندرج در پاورقي ماده ۵۰۲ مراجعه شود .

ماده ۵۰۴ – هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا يا غرس بوده موجر نمي تواندمستاجر را به خراب كردن يا كندن آن اجبار كند و بعد از انقضاي مدت اگر بنا يا درخت در تصرف مستاجر باقي بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمين را خواهد داشت و اگر در تصرف موجرباشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا يا درخت راخواهد داشت . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - الف : به ماده ( ۵۴۰ ) ق . م . مراجعه شود .
ب : نظريه ۲۶۴۳ا . ح . ق : در ماده ۵۰۴ ق . م . به وضوح عدم جواز اجبار مستاجر به خرابي بنا قيدشده است . بنابراين بنايي كه با موافقت موجر از سوي مستاجر در ملك احداث گرديده ، باقي خواهد ماند و طبعاپاستفاده صاحب اعياني از آن اولي و احق است ، لذا فرض خلع يد وي از بناي احداثي قابل قبول نمي تواند باشد وموجر فقط مي تواند مال الاجاره يا اجرت المثل ( حسب مورد ) مطالبه نمايد . ظاهراپ فرضي كه قانونگذار در ماده مرقوم پيش بيني نموده ناظر به مواردي مي باشد كه مستاجر خود در انقضاي مدت اجاره تمايلي به ادامه رابطه ( استيجاري ) نداشته باشد .

ماده ۵۰۵ - اقساط مال الاجاره كه به علت نرسيدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقرنشده است به موت او حال نمي شود .

ماده ۵۰۶ - در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبيل كه باشد به عهده مستاجر است مگر اينكه درعقد اجاره طور ديگر شرط شده باشد .

مبحث دوم - در اجاره حيوانات
ماده ۵۰۷ - در اجاره حيوان تعيين منفعت يا به تعيين مدت اجاره است يا به بيان مسافت ومحلي كه راكب يا محمول بايد به آنجا حمل شود .

ماده ۵۰۸ - در موردي كه منفعت به بيان مدت اجاره معلوم شود تعيين راكب يا محمول لازم نيست ولي مستاجر نمي تواند زياده بر مقدار متعارف حمل كند و اگر منفعت به بيان مسافت و محل معين شده باشد تعيين راكب يا محمول لازم است .

ماده ۵۰۹ - در اجاره حيوان ممكن است شرط شود كه اگر موجر در وقت معين محمول را به مقصد نرساند مقدار معيني از مال الاجاره كم شود .

ماده ۵۱۰ - در اجاره حيوان لازم نيست كه عين مستاجره حيوان معيني باشد بلكه تعيين آن به نوع معيني كافي خواهد بود .

ماده ۵۱۱ - حيواني كه مورد اجاره است بايد براي همان مقصودي استعمال شود كه قصدطرفين بوده است بنابراين حيواني را كه براي سواري اجاره داده شده است نمي توان براي باركشي استعمال نمود .

مبحث سوم - در اجاره اشخاص
ماده ۵۱۲ - در اجاره اشخاص كسي كه اجاره مي كند مستاجر و كسي كه مورد اجاره واقع مي شود اجير و مال الاجاره اجرت ناميده مي شود .

ماده ۵۱۳ - اقسام عمده اجاره اشخاص از قرار ذيل است :
۱ ـ اجاره خدمه و كارگران از هر قبيل .
۲ - اجاره متصديان حمل و نقل اشخاص يا مال التجاره اعم از راه خشكي يا آب يا هوا .

فقره اول - در اجاره خدمه و كارگر ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قانون كار مصوب ۱۳۶۹/۸/۲۹ مراجعه شود .

ماده ۵۱۴ - خادم يا كارگر نمي تواند اجير شود مگر براي مدت معيني يا براي انجام امر
معيني .

ماده ۵۱۵ - اگر كسي بدون تعيين انتهاي مدت اجير شود مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتي كه مزد از قرار آن معين شده است بنابراين اگرمزد اجير از قرار روز يا هفته يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد مدت اجاره محدود به يك روز يا يك هفته يا يك ماه يا يك سال خواهد بود وپس از انقضاء مدت مزبور اجاره برطرف مي شود ولي اگر پس از انقضاي مدت اجير به خدمت خوددوام دهد و موجر او را نگاه دارد اجير نظر به مراضات حاصله به همان طوري كه در زمان اجاره بين او و موجر مقرر بود مستحق اجرت خواهد شد .

فقره دوم - در اجاره متصدي حمل و نقل ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - مراجعه شود به :
الف - مواد ۲ و ۳۷۷ الي ۳۹۴ ق . ت .
ب - راي وحدت رويه ۲۹ – ۲۸/۸/۱۳۶۳ .
ج - راي وحدت رويه - ۲۱۱ ه ـ – ۲/۱۰/۱۳۶۳

ماده ۵۱۶ - تعهدات متصديان حمل و نقل اعم از اينكه از راه خشكي يا آب يا هوا باشد براي حفاظت ونگاهداري اشيايي كه به آنها سپرده مي شود همان است كه براي امانت داران مقرر است بنابراين در صورت تفريط يا تعدي مسوول تلف يا ضايع شدن اشيايي خواهند بود كه براي حمل به آنها داده مي شود واين مسووليت از تاريخ تحويل اشياء به آنان خواهد بود .

ماده ۵۱۷ - مفاد ماده ۵۰۹ در مورد متصديان حمل و نقل نيز مجري خواهد بود .

بالا
فهرست اصلي